Plan Geestmolen

Onderwerp: concept welstandscriteria project Jan de Heemstraat
 

Toelichting:

Op een voormalige Horizon College locatie wordt een woningbouwplan ontwikkeld. Elk bouwplan dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand. De welstandsnota van de gemeente Alkmaar voorziet niet in criteria gericht op woningbouw voor deze locatie. Om deze reden is in overleg met de welstandscommissie bepaald dat nieuwe welstandscriteria dienen te worden opgesteld. De gemeente is bevoegd, in overleg met de welstandscommissie, om nieuwe welstandscriteria op te stellen.

Reactie (0) Hits: 1781

Inspraken op 28 augustus 2007 van Jan Brons, Piet Kuiper en Rens Kleverlaan

Geachte leden van de Raadscommissie, voorzitter en overige aanwezigen,
Mijn naam is Jan Brons en ik spreek namens het Buurtoverleg De Hoef ‘Geestmolen’.Het ‘Concept Welstandscriteria Jan de Heemstraat’ van de afdeling ROM, komt niet overeenkom met wat gepresenteerd is aan de buurt op de inloopavond op 29 mei 2007.

Reactie (0) Hits: 1829

 Klik hier voor de pdf versie met afbeeldingen (ca 7 mb)
Gemeente Alkmaar afdeling ROM mei 2007

De gemeente is voornemens een voormalige locatie van het Horizon College (Jan de Heemstraat), hierna te noemen "plangebied", te wijzigen in een woonbestemming Bekeken is of bij de wijziging van de functie van het gebied het bouwplan beoordeeld kan worden op redelijke eisen van welstand met gebruikmaking van de bestaande welstandscriteria voor dit gebied. Geconcludeerd is dat de wijziging van de functie niet leidt tot een doorbreking van de ruimtelijke structuur. Echter door de omvang  van het project (ruim 100 woningen) en de structuurwijziging op de locatie zeil (afwijkende massaopbouw en een openbare route tussen de Jan de Heemstraal en de Hoevervaart) hebben de veranderingen op de locatie direct invloed op zijn omgeving. Om deze redenen is besloten nieuwe welstandscriteria voor deze locatie op te stellen.

Stedenbouwkundige uitgangspunten
De functie wijziging van het plangebied, van een school naar een woongebied, maakt onderdeel uit van een grootschalige verandering van het gebied, gelegen tussen de Jan de Heemstraat en het spoor. Het totale gebied wordt getransformeerd van een hoofdzakelijk bedrijfsfunctie naar een woongebied met langs de Jan de Heemstraat nog enkele bedrijven en maatschappelijke functies.

Voor de transformatie geldt dat de bestaande ruimtelijke structuren versterkt moeten worden door de nieuwe inrichting. De ruimtelijke structuurdragers, de Jan de Heemstraat en de Hoevervaart, worden door de bebouwing op de locatie begeleid. Door de wandvorming van de bebouwing aan de Jan de Heemstraat krijgt deze straat meer het profiel van een woonstraat. Door de oriëntatie van de woningen op de straal ontstaat een directe relatie met de Jan de Heemstraat, waardoor de sociale veiligheid vergroot wordt. Ook binnen het plangebied zullen de woningen een directe relatie met de openbare ruimte krijgen en zijn gesloten plinten uitgesloten.

De openbare ruimtes binnen het plangebied vormen een verbinding tussen de Jan de Heemstraat en de Hoevervaart. De kwaliteit van de Hoevervaart wordt het plangebied in getrokken en zal vanaf de straat beleefd worden. Het parkeren wordt voornamelijk binnen de bebouwing of onder het maaiveld opgelost. Het bezoekersparkeren wordt langs of in de nabijheid van de Jan de Heemstraat gesitueerd zodat de openbare ruimte binnen het gebied vrij blijft van auto's.

De gebouwen dienen een relatie aan te gaan met de nieuwe bebouwing in de directe omgeving, waardoor de eenheid in het totale transformatie-gebied wordt teruggebracht. Naast een relatie in massa en bouwhoogtes dient ook een aansluiting te worden gezocht bij de gekozen materialisatie.

Volgens de huidige planopzet worden binnen het plangebied drie bouwblokken gesitueerd. De zuidelijke twee blokken hebben een duidelijke oostwest oriëntatie met voornamelijk eengezinswoningen. Aan de voorzijde grenzen de woningen direct aan de openbare ruimte. Aan de achterzijde hebben de woningen een buitenruimte op het verhoogde maaiveld boven de parkeerplaatsen. Het meest noordelijke blok is in de punt van het plangebied geplaatst met voornamelijk appartementen. Het parkeren van dit blok wordt onder het (verhoogde) maaiveld tussen dit gebouwen het naast gelegen bouwblok gerealiseerd.

Waardebepaling, ontwikkeling en beleid
In de directe omgeving van het plangebied heeft er tussen de Jan de Heemstraat en het spoor een transformatie plaatsgevonden Het gebied is getransformeerd van een bedrijvenlocatie naar een woongebied met hoofdzakelijk grondgebonden woningen. Deze buurt kenmerkt zich door het eigentijdse karakter van de architectuur en materiaalgebruik. De ontwikkelingen op het plangebied zal op de recente ontwikkelingen uit de omgeving reageren. Samenhang en architectonische eenheid vormen de belangrijkste begrippen.

Na voltooiing van dit plan zullen voornamelijk ontwikkelingen te verwachten zijn in de categorie kleine bouwwerken. Het uitgangspunt voor het welstandstoezicht is dat er reeds zorgvuldige aandacht is besteed aan het ontwerpen van het samenhangende totaalbeeld en architectuur. De vormgegeven eenheid per straat, blok of woning dient zoveel mogelijk behouden te blijven.

Welstandsniveau
Aan dit gebied wordt een regulier welstandsniveau toegekend. Hierbij wordt het van groot belang om een samenhang in het plan en het plan in zijn omgeving te creëren. De opzet van de bebouwing in het plangebied en de architectuur zullen hiertoe een belangrijke bijdrage leveren.

Welstandscriteria

De hierna volgende criteria komen voort uit het gewenste beeld voor het plangebied. Voor reclame-uitingen volstaan de welstandscriteria zoals opgenomen in de Welstandsnota Alkmaar hoofdstuk C.8. Deze zullen onverkort van toepassing zijn. Voor de uitleg van de gebruikte termen wordt tevens verwezen naar de Welstandsnota Alkmaar, hoofdstuk B 7.3. De daar gebruikte termen zullen eveneens onverkort van toepassing zijn.
Bij het formuleren van de criteria is rekening gehouden met de hardheid van de criteria. Deze zijn beschreven aan de hand van een aantal werkwoorden; behouden, interpreteren en nastreven.

Behouden staat voor de strengste vorm van welstand. Aangezien het hier om een ontwikkelingslocatie gaat is in dit geval de term "moeten" gehanteerd. Voor aanpassingen na de realisatie van het plan moet dit weer gelezen worden als "behouden".
Interpreteren betekent vertalen of gebruik maken van b staande beeldaspecten die kunnen worden aangedragen in de vorm van referentiebeelden. Interpreteren biedt dus meer vrijheid in bijvoorbeeld de vormgeving of detaillering.
Nastreven of wensen biedt veel ruimte voor interpretatie en is globaal sturend van aard.

Plaatsing

  1. Behouden en begeleiden van de ruimtelijke hoofdstructuur door bebouwingswanden te vormen.
  2. De bebouwing in het gebied bestaat uit gesloten bouwblokken waarbij de woningen een directe relatie hebben met de openbare ruimte.
  3. De woningen worden in de rooilijn gesitueerd, verdraaiingen en verspringen zijn ondergeschikt aan het totaal beeld.

Massa en vorm

  1. Het aantal bouwlagen binnen de bouwblokken kan variëren onder de voorwaarde dat het totaalbeeld van het blok als geheel niet verloren gaat.
  2. De bebouwing heeft net als de bebouwing in de omgeving geen kap, maar platte daken.
  3. De bebouwing moet een architectonische eenheid vormen, welke een samenhang vertoont met elkaar en de omgeving.
  4. Individuele herkenbaarheid van de woning is mogelijk om de lengte van de blokken te doorbreken, maar tast het totaal beeld van het blok niet aan.
  5. De woningen hebben een eenvoudige basisvorm welke verbijzonderd wordt in de gevel.
  6. Ten opzichte van het hoofdvolume zijn balkons, veranda's, schotelantennes, installaties, regenwaterafvoer, duurzaamheidmaatregelen, panelen voor duurzame energieopwekking en overkappingen bij de entree ondergeschikt. Deze onderdelen worden geïntegreerd opgelost in het hoofdvolume en de daarbij behorende architectuur.

 

Gevelkarakteristiek

  1. De woningen zijn gericht op en hebben een relatie met de openbare ruimte. Deze relatie komt direct tot uitdrukking in de uitstraling van de gevels, openheid die de visuele relatie tussen binnen en buiten versterkt.
  2. Plasticiteit in de gevel ondersteunt de architectuur van de bebouwing en maakt zodoende onderdeel uit van het groter geheel.
  3. Gevelritmiek en geleding is wenselijk om de lengte van het blok te doorbreken.
  4. Entrees van de parkeergarages maken onderdeel uit van de gevel.

Detaillering, kleur en materiaal

  1. Detaillering, kleur en materiaalgebruik dienen de architectonische uitstraling te versterken.
  2. Voor het kleur en materiaalgebruik dient een relatie gezocht te worden met de nieuwbouw in de directe omgeving van het plangebied.
  3. Naast baksteen heeft het toepassen van hout de voorkeur.

Criteria voor kleine bouwwerken

  1. Erfafscheidingen grenzend aan de openbare ruimte of waarneembaar vanaf de openbare ruimte dienen bij het ontwerp en de bouw meegenomen te worden.
  2. Indien een erfafscheiding wordt gerealiseerd heeft deze samenhang met het architectuurbeeld van het hoofdvolume.
  3. De uitbreidbaarheid van de woning na de oplevering dient bij het ontwerp direct te worden mee-ontwikkeld en te worden verspreid aan de toekomstige bewoners.
Reactie (0) Hits: 1794

[Alkmaar op Zondag, 18 december 2005]

Champagne voor alle aanwezigen

Champagne 
ALKMAAR - Het was afgelopen dinsdagmiddag een drukte van belang in de Jan de Heemstraat te Alkmaar (De Hoef). Naast het verkoopteam van Broekman Makelaars; een medewerker van Blue Architects en Marloes van Drie van Schipper Bosch Projectontwikkeling waren een groot aantal toekomstige bewoners bijeengekomen voor een zeer officieel moment. De bewoners waren uitgenodigd om zelf de 'eerste paal' te slaan van het nieuwe wooncomplex " Jan de Heem". Een prachtig gezicht, toekomstige bewoners die gezamenlijk de eerste paal sloegen, waarna dit heugelijke moment met alle aanwezigen gevierd werd met een heerlijk glas champagne.

Reactie (0) Hits: 1608