Afdrukken

De Projectgroep De Vliegerstraat van het Buurtoverleg De Hoef 'Geestmolen' heeft een vijftal alternatieven opgesteld voor de geplande bouw aan de De Vliegerstraat.
Het huidige plan, een blok van 4 bouwlagen en een geschakelde flat van 5 en 6 bouwlagen met in totaal 74 appartementen, voldoet niet aan de gemaakte afspraken en wordt door de betrokken bewoners als veel te massaal en te hoog bestempeld.

Plan De Drie Vazen (90 appartementen, kosten ca. € 50.000,-)

Plan B (76 of 77 appartementen, geen extra kosten)

Plan DD (84 tot 91 appartementen, ca. € 480.000,- meer opbrengst)

Plan Maximaal (59 tot 71 appartementen, kosten resp. ca. € 300.000,- tot € 100.000,-)

WMO Wijk Steunpunt: verkoop aan de gemeente (kosten ca. € 1.5000.000,-)

    Kort overzicht van de geschiedenis
    Uitgangspunten alternatieven

 

--------------------------------------------------------------------------------

Kort overzicht van de geschiedenis:

Begin 1999 heeft de buurt, na onderzoek, aangegeven dat er aan de De Vliegerstraat 2 bouwlagen mogen komen voor senioren.

In mei 1999 is de gemeente schriftelijk met de buurt overeengekomen dat er niet hoger dan 3 bouwlagen gebouwd mag worden: Nota van uitgangspunten Plan Geestmolen.
Dit conform Wijkgericht Samenwerken en de Kaderregeling Inspraak en Participatie.

De projectontwikkelaar heeft in 1999 de percelen gekocht met de restrictie van 3 bouwlagen (laatste overdracht van grond vanuit de gemeente was eind 1999).

Begin 2000 is door het buurtoverleg mondeling toestemming gegeven eenmalig ontheffing te verlenen voor 'De Drie Vazen': drie slanke woontorens van 3, 5 en 6 bouwlagen met volledig ondergronds parkeren en een maximale hoogte van 16,5 meter. Later zijn dit 4, 5 en 6 bouwlagen geworden.
De open ruimte tussen de torens gaf een (beperkte) mogelijkheid voor wind voor de nabijgelegen molen.

In de gemeenteraad heeft in juni 2000 ingestemd met een aangepaste Nota van uitgangspunten. Hiervan is de buurt niet op de hoogte gesteld zoals uit onderzoek door de gemeente gebleken is.
Ook kon niet aangetoond worden dat dit gepubliceerd was.

Het ingediende bouwplan voor De Drie Vazen is medio 2002 teruggetrokken door de projectontwikkelaar.

De projectontwikkelaar is in januari 2005 op het matje geroepen door de wethouder en heeft de opdracht gekregen dit gebied maximaal te bebouwen.

Het huidige plan, een blok van 4 bouwlagen en een geschakelde flat van 5 en 6 bouwlagen, maximaal 19,3 meter, is in april 2005 tijdens de hernieuwd opgerichte Begeleidingsgroep 'Plan Geestmolen' voorgelegd. Het Buurtoverleg heeft direct aangegeven dat dit plan strijdig is met de gemaakte afspraken met de buurt.

Op verzoek van de gemeente is in oktober 2005 een onderzoek gedaan naar wat de buurt anno 2005 als gewenste en nog acceptabele bouwhoogte ziet. De uitkomsten zijn vastgelegd in een Onderzoeksrapport dat aan alle partijen aangeboden is.
Drie hoog bij de Bloemaertlaan, langs het  Lievenshof en het spoor maximaal 4 bouwlagen.

Na vele pogingen het onderwerp bespreekbaar te maken heeft de gemeenteraad in juni 2006 unaniem een Motie aangenomen waarin de wethouder opgedragen wordt om een voor alle partijen meer acceptabel resultaat te komen.
De Begeleidingsgroep Plan Geestmolen onder sturing van de wethouder is na oprichting, ondanks herhaalde verzoeken vanuit de bewonersorganisaties, niet meer bij elkaar geweest.


--------------------------------------------------------------------------------

Gebruikte uitgangspunten alternatieven:

Gemaakte kosten: € 1.500.000,- tot € 1.800.000,-
    Kosten bij het niet doorgaan van het huidige bouwplan (braakliggen).
    Opgave gemeente/projectontwikkelaar.

Winstderving per appartement: ca € 25.000,- tot € 45.000,-
    10% tot 20 % winst van de verkoopprijs van € 210.000,- tot € 230.000,-.

Kosten ondergronds parkeren: ca € 1.000.000,-
    Opgave projectontwikkelaar voor hoogste flat.


--------------------------------------------------------------------------------

Plan Drie Vazen (90 appartementen, kosten € 50.000,-)
Voor het plan van De Drie Vazen heeft het Buurtoverleg begin 2000 mondeling ontheffing verleend: drie slanke woontorens van 3, 5 en 6 bouwlagen, een maximale hoogte van 16,5 meter en volledig ondergronds parkeren.
Er is een ruime doorkijk tussen de torens waardoor deze niet massaal aandoen. Het totaal aantal appartementen zou 84 zijn.
Het uiteindelijke plan bestond uit woontorens van 4, 5 en 6 bouwlagen ofwel 90 appartementen.
Voordelen
De plannen zijn bekend en er ontstaan geen parkeerproblemen. Ook geeft de open ruimte tussen de torens een (beperkte) mogelijkheid voor wind voor de nabijgelegen molen.
Er is meer beperkte voor meer groencompensatie voor de te kappen bomen en versmalling van de ecologische zone.
Het levert 10 tot 16 appartementen meer op dan het huidige plan.
Mogelijke nadelen
Het plan werd ‘te duur’ bevonden en is door de projectontwikkelaar in de ijskast gezet. De gemeente vond het plan ‘te massaal’ worden omdat de torens steeds verder uitdijden. Ondergronds parkeren behoeft aandacht i.v.m. de veenlaag.
Door de nieuwe bouwverordening zal de maximale bouwhoogte (bij volledig ondergronds parkeren) toenemen van 16,5 naar tot 18,2 meter.
Financiën
De plannen liggen klaar maar moeten worden aangepast aan de nieuwe normen. Er zal een nieuwe bouwvergunning moeten worden aangevraagd (na goedkeuring RO en Welstand).
De geschatte kosten van de aanpassing van het ontwerp bedraagt circa € 50.000,-.
De kosten voor ondergronds parkeren, ca. € 1.600.000,- kunnen gedekt worden door per parkeerplaats ca. € 20.000,- te vragen.
Er komen tot 16 extra woningen ten opzichte van het huidige plan maar in verband met relatief hogere bouwkosten zal dit niet leiden tot extra inkomsten (kostenneutraal of tegen minimale meerkosten).
Impressie Drie Vazen (klik voor afbeelding)
[PGV, juli 2006]


--------------------------------------------------------------------------------

Plan B (76 of 77 appartementen, geen extra kosten)
Plan B gaat uit van het huidige plan met ondergronds parkeren onder beide flats.
Hierdoor kunnen er 66 parkeerplaatsen ondergronds. Door ondergronds parkeren wordt de bouwhoogte van de flat langs het spoor van 6 bouwlagen verminderd naar 5 bouwlagen zonder dat er minder appartementen komen.
Door ook de ’stalling’ ondergronds te maken kan hierboven met 3 en 4 lagen gebouwd worden wat 7 woningen oplevert.
Vanaf Pofa (1 laag), Muziekcentrum (2 lagen) geeft dit met 3 en 4 lagen een harmonieus beeld naar de hoogste flat (5 bouwlagen). Hiervoor dient de galerij wel aan de De Vliegerstraat te komen in plaats van aan het spoor (omdraaien gebouw).
Verlaging van de flat langs het Lievenshof kost 4 woningen. Op de ‘buitenhoek’ van de geschakelde flat bij het Lievenshof is nog ruimte voor 4 extra woningen waardoor hier geen woningen verloren gaan.
De bebouwing boven de stalling levert 7 woningen op. Van het blok bij de Bloemaertlaan kan eventueel een laag van 5 woningen afgehaald worden. Dit blok bestaat dan uit 3 bouwlagen. Optioneel is 1 penthouse.
In totaal komen er 2 of 3 woningen bij, ten opzichte van het huidige plan, die als kostendrager kunnen dienen voor het aanpassen van het ontwerp.
Voordelen
Overal 1 bouwlaag eraf. Ondergronds parkeren dus geen parkeerproblemen meer in de openbare ruimte en meer ruimte voor groencompensatie voor het te kappen groen en versmalling van de ecologische zone.
De ondergrondse parkeerplaatsen kunnen ‘erbij’ gekocht worden waardoor er geen kosten voor de projectontwikkelaar zijn.
Doordat er 66 parkeerplaatsen ondergronds gaan kan het eerste bouwlaag van 'deelplan Vrieshorst' komen te vervallen. De buurt wil voor dit beeldbepalend stuk de afspraak van maximaal 3 bouwlagen handhaven ofwel 9 appartementen. Dit houdt in dat de twee bovenste appartementen van Vrieshorst  komen te vervallen.
Mogelijke nadelen
Er zijn extra kosten aan het ondergronds parkeren en het verdiepen van de stallingen met daarboven woningbouw. Er zullen er een aantal openbare parkeerplaatsen verdwijnen vanwege het talud naar de parkeergarage maar dit wordt ruimschoots gecompenseerd door het ondergronds parkeren.
De projectontwikkelaar geeft aan dat ondergronds parkeren circa € 1.200.000 kost (kosten parkeerplaats bewoners ca. € 20.000,-).
Er kan bezwaar komen omdat de woningen pal naast het Muziekcentrum komen. Ook kan de plaatsing van de balkons bij het spoor problemen geven i.v.m. geluidsoverlast waardoor er ook hier mogelijk ‘dove wanden’ aangebracht moeten worden.
Financiën
Het ondergronds parkeren wordt betaald uit de opbrengst van verkoop van de parkeerplaatsen.
Aanpassing van het ontwerp kost ca. € 120.000,-.
Er komen tot 2 of 3 woningen bij wat kostendekkend is voor aanpassing van het ontwerp.
Impressie Plan B (klik voor afbeelding)
[PGV, juli 2006]


--------------------------------------------------------------------------------

Plan DD (84 tot 91 appartementen, € 480.000,- meer opbrengst)
Plan DD, ofwel DubbelDik, gaat uit van een verdubbeling van de flat langs het spoor met in het midden de entrees bovenaan voorzien van een glazen dak.
Ook in deze variant wordt uitgegaan van ondergronds parkeren.
Zoals in Plan B kan door toevoegen van 4 woningen in de ‘buitenhoek’ de flat bij het Lievenshof teruggebracht worden tot 4 lagen. Door ‘DubbelDik’ komen er 22 tot 30 woningen bij. Gevaar bij Plan B is dat de onderste bewoners de ecologische groenstrook langs het spoor als ‘tuin’ gaan gebruiken. Ook kan het groen het uitzicht belemmeren. Door de onderste woningen langs het spoor ‘op te offeren’ voor berging kan dit probleem ondervangen worden.
Het blok op de hoek van de Bloemaertlaan kan met 1 bouwlaag verminderd worden of de bovenste laag kan met een ‘teruggesprongen schuin dak’ aangelegd worden voor een luxe penthouse.
In totaal komen er minimaal 10 en maximaal 17 woningen bij ten opzichte van het huidige plan.
Met DubbelDik is er ruimte voor circa 80 auto’s onder de dubbeldikke flat en als men dit doortrekt onder het restvlak onder de flat langs het Lievenshof nog eens 8 tot 10 auto’s. Hierdoor kan er volledig ondergronds geparkeerd worden en is er ruimte voor een groene(re) zone binnen het gebied.
Door het verdwijnen van parkeerplaatsen in de open ruimte is er voldoende ruimte voor het talud naar de parkeergarage.
Voordelen
Meer woningen, volledig ondergronds parkeren dus geen parkeerproblemen meer, ontwerp kan grotendeels gehandhaafd blijven (gespiegeld voor stuk aan het spoor).
De verdubbeling van het bouwvolume is amper merkbaar.
Er is meer ruimte voor groencompensatie voor de te kappen bomen en versmalling van de ecologische zone.
Mogelijke nadelen
Lichtinval voor de flats langs Lievenshof die het dichts bij het spoor liggen: alleen ramen en balkon aan de zuidzijde.
De bebouwing komt erg dicht op Het Muziekcentrum te liggen.
Financiën
Nieuw ontwerp maken en ‘door de ambtelijke molen’ circa € 200.000,-.
Kosten ondergronds parkeren circa € 1.600.000,-. Verkoop per parkeerplaats van € 20.000,- maakt dit kostenneutraal.
Opbrengst 17 woningen levert circa 17 * € 40.000 is € 680.000,- op.
Totaal levert dit plan 17 extra woningen en € 480.000,- op.
Impressie Plan DD (Klik voor afbeelding)
[PGV, augustus 2006]


--------------------------------------------------------------------------------

Plan Maximaal (59 tot 71 appartementen, kosten resp. € 300.000,- tot € 100.000,-)
Plan Maximaal gaat volledig uit van het huidige plan en wat qua bouwlagen maximaal aan de buurt te verdedigen is gegeven de resultaten van het onderzoek van oktober 2005:
Hoek Bloemaertlaan 3 hoog (maximaal 4 hoog als het niet anders kan, niet hoger dan bestaande bouw van Lievenshof).
Achter Lievenshof 4 hoog (niet hoger dan bestaande bouw).
Aan het spoor 4 hoog (maximaal 5 hoog als het niet anders kan).
Ondergronds parkeren (als het niet anders kan dan bovengronds).
Ondergronds parkeren levert 16-22 extra parkeerplaatsen op in de openbare ruimte waardoor deelplan Vrieshorst meer ‘lucht’ krijgt en er geen parkeerproblemen voor Het Muziekcentrum en Pofa meer zijn. Totaal 44+22 = 66 ondergrondse plaatsen.
Door het verdwijnen van parkeerplaatsen in de open ruimte is er voldoende ruimte voor het talud naar de parkeergarage.
Voordelen
Geen fundamentele aanpassingen op het plan. Aanzienlijk meer ruimte voor omwonenden. Plan is als acceptabel door de buurt bestempeld waardoor er geen bezwaren zullen komen.
Door het ondergronds parkeren is er meer ruimte voor groencompensatie voor de te kappen bomen en versmalling van de ecologische zone.
Mogelijke nadelen
Minder woningen.
Financiën
1.      Aangegeven bouwlagen 3, 4 en 4 en ondergronds parkeren: - € 304.000,-
Kosten ondergronds parkeren € 1.000.000,- te verhalen door verkoop van parkeerplaatsen. Dit levert 68 * € 25.000,- is > € 1,700,000,- op.
Er verdwijnen 5 + 4 + 6 = 15 appartementen.
Dit scheelt 15 *  € 100.000,- is € 1.500.000,-.bouwkosten.
Derving voorkosten € 1.500.000,- * (15/74) =  is € 304.000,-.
Derving winst voor projectontwikkelaar (want grond gekocht in 1999 met de restrictie van maximaal 3 bouwlagen).
Impressie Plan Max (klik voor afbeelding)
2.      Nog te verdedigen bouwlagen 4, 4, 5 en ondergronds parkeren: € 203.000,-
Kosten ondergronds parkeren € 1.000.000,- te verhalen door verkoop van parkeerplaatsen. Dit levert 60 (tot 66) * € 25.000,- is > € 1,5000,000,- op
Er verdwijnen 0 + 4 + 6 = 10 appartementen. Dit scheelt 10 *  € 100.000,- is € 1.000.000,-.bouwkosten.
Derving voorkosten € 1.500.000,- * (10/74) =  is € 203.000,-.
Derving winst voor projectontwikkelaar (want grond gekocht in 1999 met de restrictie van maximaal 3 bouwlagen).
3.      Nog te verdedigen bouwlagen 4, 4, 5 bovengronds parkeren: € 182.000,-
Er verdwijnen 0 + 4 + 5 (gat van 2 appartementen wordt 1 appartement) = 9 appartementen. Dit scheelt 9 *  € 100.000,- is € 900.000,-.bouwkosten.
Derving voorkosten € 1.500.000,- * (9/74) =  is € 182.000,-.
Derving winst voor projectontwikkelaar (want grond gekocht in 1999 met de restrictie van maximaal 3 bouwlagen).
4.      Combinatie met Plan B: bouwlagen 3, 4, 4 met 7 extra appartementen, ondergronds parkeren: € 100.000,-
Er verdwijnen 3 appartementen. Dit scheelt 3 *  € 100.000,- is € 300.000,-.bouwkosten.
Derving voorkosten € 1.500.000,- * (3/74) =  is ca € 60.000,-.
Aanpassing bouwplannen ca. € 40.000,-.
Derving winst voor projectontwikkelaar (want grond gekocht in 1999 met de restrictie van maximaal 3 bouwlagen).
Impressie Plan Max-B (klik voor afbeelding)

[PGV, augustus 2006]


--------------------------------------------------------------------------------

WMO Wijk Steunpunt: verkoop aan de gemeente (kosten ca. € 1.5000.000,-)
De Vleugels is aangewezen als Wijk Steunpunt in het kader van de WMO, Wet Maatschappelijke Ondersteuning.
Bij De Vleugels is echter onvoldoende ruimte voor uitbreiding die nodig is voor een Wijk Steunpunt. Er liggen harde afspraken van maximaal 900 m2 bebouwing met een hoogte van maximaal 2½ bouwlaag.
Deze ruimte is eigenlijk al te krap voor de verbouwing van De Vleugels (samentrekken van twee 45m2 woningen tot één 90m2 woning) en de uitbreiding middels nieuwbouw om de verloren woningen te compenseren.
Er is dringend behoefte aan bouwgrond die zo spoedig mogelijk vrijkomt in de nabijheid van het Winkelcentrum.
Alleen De Vliegerstraat komt hiervoor in Alkmaar West in aanmerking. Door hier een multifunctioneel centrum in te richten kan ook aan de 40 jaar oude belofte van de gemeente voldaan worden van een buurthuis of een soortgelijke locatie centraal in Alkmaar West gelegen.
Voordelen
De toezegging aan de projectontwikkelaar komt te vervallen omdat het weer gemeentegrond wordt. Dit is dé oplossing in Alkmaar est voor het realiseren van een Wijk Steunpunt in het kader van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning).
De nieuwe hoogte en het bouwvolume kunnen in goed overleg met de bewoners tot stand komen.
Mogelijke nadelen
De grondprijs is wellicht hoger dan elders vanwege de gemaakte kosten van de projectontwikkelaar.
Financiën
Totale kosten van projectontwikkelaar doorbelasten aan de gemeente: € 1.5000,000,-. 

[PGV, september 2006]

{linkr:related;keywords:vliegerstraat;limit:10;title:gerelateerde artikelen}