[Alkmaar op zondag; 2 januari 2005]
Door: Ruud de Waard
ALKMAAR -De vernieuwing van steden staat hoog op de politieke agenda. Die vernieuwing is gericht op het realiseren van hoogwaardige en onderscheidende woon-, werk-, winkelen verblijfsmilieus en sport en recreatie. Vaak lukt dat, soms gaat het ook mis. Dan blijkt dat goedbedoelde intenties van ontwerpers en projectontwikkelaars niet door de gebruikers worden herkend. “Een project met een goede architectuur is niet altijd functioneel." aldus Hans van der Leygraaf. De stedelijke ontwikkeling is echter te kostbaar om missers te maken. Meer aandacht voor de gebruikswaarde van vastgoed is hard nodig. Makelaar en adviseur stedelijke vernieuwing Hans van der Leygraaf pleit vanuit zijn praktijk voor een andere rolverdeling binnen de stedelijke ontwikkeling, planvorming en presentatie.
Sinds de presentatie omtrent de plannen om de Westrand wordt in het Alkmaarse druk gediscussieerd. Op zich is het een fantastisch plan, maar heel belangrijk is dat de politiek zich kan vinden in het project dat een initiatief is van omni-sportvereniging Alcmaria Victrix. Architect Douma gaf het eerste startsein en de PvdA staat volkomen achter dit plan waar in de nabije toekomst nog heel veel over gesproken zal worden.
Hans van der Leygraaf: "Bij stedelijke ontwikkeling wordt te weinig gedacht vanuit gebruikers en te veel vanuit vormgeving. Dat gebeurt zowel bij centrumontwikkeling en herstructurering als bij stadsuitbreiding. Een voorbeeld is de presentatie van ‘de Westrand' een heel goed initiatief maar een top-down benadering." (top-down= ik heb een plek, maak wat kostendekkend -winstgevend -is en wat wellicht –hopelijk ook mooi is).
Geen markttoets
De kwaliteit van de ruimte kan op drie manieren worden aangegeven: belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. "Van dit trio krijgt de gebruikswaarde vaak onvoldoende aandacht. Bij gebiedontwikkeling zijn markt en architectuur/stedebouw vaak gescheiden werelden.
'Door architecten worden vaak mooie ontwerpen of stedenbouwkundige visies gemaakt maar die sluiten dikwijls niet aan op wat een stad a1s Alkmaar en haar bewoners wil." De doorwatering van deze marktvisies op basis van vergrijzing, economie, ontwikkeling beroepsbevolkingen, geografie locatiekenmerken, stedelijke beleidskenmerken en marktomstandigheden schiet vaak tekort.
"In de planvorming van projecten was met name bij de presentatie van de westrandgemeenten de inbreng van planologen en geografen en markt onderzoekers onvoldoende.
De gebruikswaarde kan. hier sterk onder lijden. Een ander dilemma is dat de politiek, architecten en stedenbouwers nogal eens onbekend zijn met de meerwaarde van planologen, geografen, markt-/ en productonderzoekers. Planologische kennis na concrete projecten vertalen is onvoldoende ontwikkeld. Stedenbouwkundigen en architect op hebben zich daarentegen weten te profileren als 'allesweters' als het gaat om stedelijke ontwikkeling. Maar stedenbouwkundigen zijn in de eerste plaats ontwerpers. Ontwerpen is iets anders dan naar de optimale functionele invulling van projecten en locaties zoeken!' stelt Hans van der Leygraaf. "Net zoals architecten geneigd zijn om eerst het gebouw te tekenen en vervolgens de appartementen zo goed mogelijk in te passen, richt de stedenbouwkundige zich nogal eens vanuit een massastudie op een optimale vormgeving van de stedelijke omgeving, om daar vervolgens als sluitstuk de beoogde functie in te passen (topdown benadering): Het risico van deze aanpak is dat de functionele invulling van een project onvoldoende is afgestemd op de behoeften van de eindgebruikers. Daarnaast vindt op deze wijze onvoldoende afstemming plaats met andere stedelijke en regionale functies. Dit leidt tot situaties van onder of overaanbod en onnodige concurrentie~ Een echte (markt) toets op de gebruikswaarde vindt niet plaats."
Duurzame ontwikkeling
"Duurzame ontwikkeling wordt daarbij vooral vertaald naar milieuaspecten en veel minder naar leefbaarheid en toekomstwaarde. Natuurlijk moeten stedelijke behoeften en doelstellingen een belangrijke rol blijven spelen. Echter, de gebruikswaarde kan en moet veel beter worden onderzocht en moet een belangrijke: rol spelen in de stedelijke ontwikkeling. Hierdoor zal de levensduur van een project toenemen en de noodzaak tot het herstellen van fouten afnemen. En dat is pas echt duurzaam, Meer aandacht voor gebruikskwaliteit moet tot uitdrukking komen in het planvormingsproces. Planologen en geografen moeten hierin een grotere rol krijgen.
Door locatiekenmerken, stedelijke beleidsdoelstellingen, marktomstandigheden en gebruikerswensen te onderzoeken, kunnen zij de optimale functionele invulling bepalen. De 'bottom-up'-benadering (Bottom-up .is van onderuit dus eerst onderzoeken of er behoefte is en voor wie en wat die behoefte is en voor hoelang. Lange en korte termijn en op welke plek kan dit en wat kan er op de plek die je al hebt). Dit leidt tot een optimale combinatie van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Een dergelijke aanpak had er wellicht toe kunnen leiden dat na de presentatie van de westrand men nier alleen maar praat over de hoge torenflats die waren in getekend, maar over de kansen en mogelijkheden van deze plek voor Alkmaar."
Planproces
Het betoog in dit artikel wil niet de indruk wekken, dat projectleiders en stedenbouwkundigen geen oog hebben voor gebruikerseisen. Dat zou niet terecht zijn. "Er bestaan uitstekende projecten die optimaal zijn afgestemd op de wensen en eisen van de uiteindelijke gebruikers. Bij veel projecten kan en moet dit echter beter. De markt voor commercieel onroerend goed maar zeker ook de woningmarkt wordt steeds meer een, vragersmarkt. De tijd dat er over de hoofden van de consumenten heen kon worden ontwikkeld, is voorbij. Daarom kan en moet de gebruikskwaliteit van stedelijk vastgoed beter. Om die kwaliteit te verbeteren moeten planologen, geografen en andere kenners van gebruikerswensen een centrale rol krijgen in het planproces. De opgave is hen aan tafel te krijgen en te houden. Wanneer de vastgoedsector en de gemeentelijke overheid serieus met vraaggericht ontwikkelen aan de slag willen, dan is zo'n rolverandering noodzakelijk. Het zijn planologen en marktonderzoekers die de projectleider en de ontwerpers op basis van onderzoek moeten informeren over de doelgroep, hun gebruikerswensen en het programma van eisen. Het is ook wenselijk om bij dit veranderingsproces een grotere rol te geven aan (toekomstige) gebruikers. Planologen, ontwerpers en consumenten kunnen samen een slag slaan op weg naar een betere, toekomstbestendige stad.
Toekomst
Staat de toekomst van de stad Alkmaar op het spel? De binnenstad is vol en wil de gemeente Alkmaar de woningtaak voor de toekomst, het bouwen van 4000 woningen in de periode van minder dan tien jaar, realiseren zal durf getoond moeten worden. Of er wel of niet hoge woontorens moeten komen is op dit moment een onbelangrijke vraag. Belangrijker is dat het initatief voorstel van de PvdA door de gemeenteraad wordt aangenomen en dat over het project stevig gediscussieerd moet worden. Ook op het gebied van de woningbouw, in het plan wordt gesproken over woontorens, maar dat is misschien een voorbarige stap geweest van de architect, moeten zeker niet de 'korte-termijn-problemen' worden opgelost. Het is een plan voor de toekomst. Een combinatie van wonen en sporten. Een unieke kans voor de Alkmaarse bevolking om over een jaar of tien, vijf, tien groots opgezette sportevenementen te bezoeken, maar dat mag zeker niet ten koste gaan van de stad Alkmaar en haar prachtige historische binnenstad. Een probleem in deze kan bijvoorbeeld het parkeren zijn. En ook belangrijk is dat de omliggende gemeenten) als Bergen en de Egmonden bij dit fraaie project betrokken worden.
Mainpoort
De aantrekkelijkheid van de Alkmaarse economie voor regionaal en nationaal opererende bedrijven hangt onder meer af van de mate van"waar die bedrijven een goede connectie met Schiphol hebben. De expansiemogelijkheden van zo’n bedrijf, maar zeker ook het krijgen van goed opgeleide werknemers, die in hun stad kunnen blijven wonen, werken en recreëren, is een belangrijk gegeven. Minister Dekker heeft aangegeven dat de komende vijfjaar 450.000 nieuwe woningen gebouwd moeten worden, waarvan in Noord Holland -Noord circa 43.000 woningen. Op recreatiegebiedheeft de minister aangegeven 117.000 hectare voor niet commerciële recreatie en 12.000 hectare extra ruimte voor sportvoorzieningen en dat men graag ziet dat dit regionaal wordt ingevuld.
Van der Leygraaf: "Een grote kans voor Alkmaar en de hele regio om grote sportvoorzieningen naar deze regio toe te halen. Alkmaar zal daarin het voortouw moeten nemen. Alcmaria Victrix heeft de voorzet gegeven, nu mag de politiek deze voor opendoel inkoppen. De politiek zou nu snel een initiatiefvoorstel moeten maken, dat naast het onderzoeken naar de kansen aan de westrand met sponrecreatie en wonen en werken ook moeten onderzoeken wat de kansen en bedreigingen zijn met betrekking tot het MCA en de waterzuivering, industrieterrein. Overdie, Sportpark Jong Holland en drafbaan, de Schermer, de binnenstad. De landelijke politiek is nu volop in bewegingen Alkmaar zal de kansen moeten pakken die er zijn," besluit Hans van der Leygraaf. De sponvoorzieningen en kantoren kunnen ook gestapeld worden. Indooratletiekzwembaden, tennisbanen en turnhal kunnen heel goed op elkaar. “Dat bespaan heel veel ruimte, sterker nog: de totaal te bebouwen ruimte wordt er kleiner door. Uit onderzoek is gebleken dat de besparingruim 20% is. In ieder geval hou je meer ruimte over én hoef je niet hele hoge woonappartementen te bouwen. De tijd van monocultuur is voorbij en het is toch geweldig om dicht bij sportvoorzieningen te wonen en te werken en het vergroot de sociale veiligheid van zo'n gebied."